Werthaltigkeit von Immobilien – zwischen Marktmechanik und Stoffwert

Der Begriff Werthaltigkeit hat in der Immobilienökonomie eine doppelte Bedeutung: Einerseits bezeichnet er die Fähigkeit eines Objekts, seinen Wert über die Zeit zu erhalten oder zu steigern. Andererseits fungiert er als Proxy für die Stabilität der Kapitalbindung – also die Verlässlichkeit einer Immobilie als Vermögensobjekt.Doch die Forschung der letzten Jahre zeigt, dass diese Werthaltigkeit zunehmend von strukturellen, nicht nur markttechnischen Faktoren abhängt. Es geht nicht mehr allein um Lage, Nachfrage und Mietpotenzial – sondern um Nutzungsflexibilität, Energieperformance und Resilienz.

1. Vom Bodenwert zur Funktionsdauer – die Erosion klassischer Bewertungsmodelle

Traditionelle Bewertungsansätze – etwa das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV – unterstellen eine weitgehend statische Markt- und Nutzungsstruktur. Die Realität aber ist volatil: demografische Umschichtungen, regulatorische Eingriffe, ESG-Kriterien und technologische Disruptionen verändern, was „werthaltig“ bedeutet.

Aktuelle Studien, u. a. vom IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft (Universität Regensburg) und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), zeigen, dass technische und ökologische Obsoleszenz mittlerweile ein stärkerer Preistreiber ist als Mikro- oder Makrolage.Ein Gebäude verliert nicht mehr an Wert, weil es „alt“ ist – sondern, weil es nicht mehr anschlussfähig an neue Nutzungsanforderungen ist: energetisch, digital, funktional.

Die immobilienökonomische Forschung schlägt deshalb eine Verschiebung vom Stichtagswert zum Lebenszykluswert vor. Werthaltigkeit wird zu einer Funktion aus

Restnutzungsdauer × Reinvestitionsfähigkeit × Anpassungsflexibilität

– ein Paradigmenwechsel, der Bewertungsverfahren zunehmend in Richtung Dynamic Valuation Models treibt.

2. Energieeffizienz als Preissignal

Ein zentrales Forschungsfeld betrifft die Korrelation zwischen Energieperformance und Marktwert. Untersuchungen von TU Darmstadt, WU Wien und der KfW Research Group belegen, dass energetisch sanierte Wohngebäude im Durchschnitt

6–10 % höhere Verkaufspreise und bis zu 20 % höhere Nachfrageintensitäterzielen – unabhängig von Lage.

Der Markt beginnt also, Energieeffizienz zu kapitalisieren. Nicht als moralisches Signal, sondern als Risikopuffer gegen steigende Betriebskosten und regulatorische Belastungen (CO₂-Preis, Sanierungspflichten, GEG).Umgekehrt verlieren nicht-sanierte Bestände – insbesondere mit Öl- oder Gasheizung – in Forschungsszenarien des ifo-Instituts (2024) bereits mittelfristig bis zu 25 % des Marktwerts. Werthaltigkeit wird damit zu einer ökonomischen Übersetzung von Klimarisiko.

3. Resilienz und Reversibilität – neue Determinanten des Gebäudewerts

Ein weiterer Trend der Forschung: die Rolle von Adaptivität und Resilienz.Immobilienökonomisch betrachtet gilt heute als werthaltig, was mehr als eine Nutzung übersteht – was also funktional transformierbar ist (z. B. Gewerbe zu Wohnen, Büro zu Labor, Wohnen zu Co-Living).

Das Urban Land Institute (ULI, 2023) spricht in diesem Zusammenhang von Resilient Value Assets: Gebäuden, die durch modulare Struktur, hybride Energiekonzepte und flexible Haustechnik in verschiedenen Marktszenarien nutzbar bleiben.Diese Erkenntnis hat unmittelbare Relevanz für den Wohnungsbau: Wer heute Ein- oder Mehrfamilienhäuser entwickelt, deren technische Infrastruktur (Heizung, Elektrik, Raumstruktur) nachrüst- oder umrüstbar ist, schafft faktisch ein hedged asset – ein Objekt mit eingebautem Risikopuffer gegen künftige Obsoleszenz.

4. Die neue Formel der Werthaltigkeit

Aus Sicht der empirischen Forschung lässt sich die Werthaltigkeit moderner Immobilien als mehrdimensionale Gleichung fassen:

W = f(L,E,F,R,C)

mit

• L = Lagequalität (Makro + Mikro)

• E = Energie- und Betriebseffizienz

• F = Flexibilitätsgrad (technisch + funktional)

• R = regulatorische Resilienz (Erfüllung von ESG-/Taxonomie-Kriterien)

• C = CapEx-Effizienz (geringer Anpassungsaufwand pro Nutzungsjahr)

In dieser Lesart ist Werthaltigkeit keine statische Eigenschaft, sondern ein dynamisches Gleichgewicht zwischen physischer Substanz und regulatorischer Zukunftsfähigkeit.

5. Fazit: Werthaltigkeit ist eine technische Kategorie geworden

Die immobilienökonomische Forschung verschiebt den Fokus – weg vom Marktwert, hin zur technisch fundierten Dauerhaftigkeit.Ein Gebäude ist dann werthaltig, wenn es sich in einem sich verändernden Regulierungs-, Energie- und Nutzungsumfeld funktionsfähig halten kann.

Für private und institutionelle Akteure bedeutet das: Wer heute entwickelt, sollte nicht nur „marktfähig“, sondern änderungsfähig bauen.Denn die Werthaltigkeit der Zukunft bemisst sich nicht daran, was ein Gebäude heute wert ist, sondern wie viel Aufwand nötig sein wird, um es morgen noch nutzbar zu halten.